임대인이 꼭 대항력을 갖춰야 하는 이유! 우선변제권

임대인이 꼭 대항력을 갖춰야 하는 이유

 

임대인의 주택임차권은 우선적으로 대항력이 인정되는 권리이고 우선변제권도 인정되는 우선특권입니다.

임대차가 기간이 종료된 후 주택임차인은 대항력과 우선변제권을 각각 갖게 되는데 임대차가 종료된 후 주택임자인은 우선변제권을 행사해 경매절차에서 보증금 전부를 받으면 주택임차권은 소멸하는데  보증금을 완제받지 못할 경우 주택임차권은 소멸하지 않으며 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 변환받을때까지 임대차관계는 존속됩니다.

 

곧! 임차인이 보증금을 모두 회수할
때까지 임대차관계가 종료되지
않는것으로 보아주는 것입니다.

 

임대차 기간이 종료된 후 대항력이 있는 임차인은 경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수도 있고 경매가 끝난 후 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 수도 있다.
단 임차인은 두 가지 권리 중 하나를 선택해서 행사할 수 있다

 

대항력과 우선변제권을 가지고 있는 소액임차인이 우선변제권을 행사하지 않았거나 배당요구를 하였다가 철회했다고해서 대항력을 포기한것은 아닙니다.

임차인이 우선변제권을 행사했으나 임차보증금을 완전히 변제받지 못한경우 경매매수인에게 임차권의 존속을 주장할 수 있나요?

대답을 일단 YES입니다. 대항력과 우선 변제권을 가지고 있는 임차인은 먼저 우선변제권을 선택해 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 할 수 있고 배당이 되었을때 보증금 전액을 다 받을 수 없었다면 보증금 중 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 대해 다시 경매 매수인에게 이를 받환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

곧 경매시 임차인이 보증금 전액을 받지 못한다면 못 받은 금액만큼 낙잘차가 그 금액을 떠안게 됩니다.