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집주인의 꼼수 전입신고를 했는데도 경매채권지급 후순위라고? 집주인의 꼼수사기 알아보기 근저당이 있는 집에 들어가는 것도 주의해야겠지만 깨끗한 등기를 확인하고서도 이런일을 당할 수 있다니 주의하셔야겠습니다 충북 음성의 한 아파트에 3세대가 경매로 나옴 등기부등본을 보니 집주인이 주택담보대출로 집을 산 당일 세입자가 전입신고를 함 주택담보대출이 실행되면 은행은 그날 바로 근저당을 설정 세입자는 전입신고한 그 다음날 대항력이 생김 근저당 설정일보다 하루 늦게 대항력이 발생하기 때문에 세입자의 채권은 후순위로 밀리게 됨;;;;;; 세입자는 주택도시보증공사에 보증금 반환보증보험을 들었지만 보험에 가입해도 대항력을 갖추지 못하면 보증금 지급 대상에서 제외됨 국토교통부는 피해를 방지하기 위해 계약서를 쓸때 세입자의 대항력이 발생할 때 까지 임대인이 매매나 근저당권을 설정하지.. 2022. 9. 22.
임차인의 3대요건 점유, 계약서, 전입. 잔금과 이사는 반드시 동시에 하는게 좋다 임차인의 3대요건 이사(인도, 점유) 계약서, 전입해야만 임차임임 하지만 임차인은 등기하지 않음 계약하고 이사일에 반드시 잔금일을 잡는게 좋다. 잔금일을 이사일과 빠르게 잡게되면 잔금을 늦게 받기로 했는데 안준다던지, 잔금을 줬는데 전 임차인이 계속 살고 있다던지 금전적 사고가 날 수 있음 만약 이사와 전입 날짜가 다른경우 그 기준은 전입 날짜로 한다. 경매 말소기준권리 확인 시 전입 날짜를 등기에 대입하면 순서를 알 수 있음. 등기부만 보면 1순위 소유권 2순위 근저당..이렇게만 보면 등기부상은 아무 문제가 없는거 같지만 임차인이 있을 경우 임차인은 등기하지 않기 때문에 임차인의 전입 날짜를 대입해서 전입 날짜가 근저당 위에 있으면 낙찰자가 임차인의 보증금을 떠 안을 수 있음 2022. 9. 20.
경매시 꼭 알아야 할 법정지상권 법정지상권이랑 법적으로 토지와 건물의 소유가자 달라지게될 경우 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화 된 것으로 규정상의 법정지상권으로는 두가지가 있습니다 전세권에서의 법정지성권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권매매 등의 원인으로 건물 소유자와 토자소유자가 달라진 경우 관습법상 법정지상권이 판례상 인정되고 있습니다. 저당권설정 당시 토지상에 건물이 건축중인 경우 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된때 저당권이 설정된 당시 토지 소유자에 의하여 건축증이었던 경우 사회통념상 건물로 볼 수 있는 정도가 아니더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어있고 최소한의 기둥과 기붕, 주벽이 이루어지는 등 .. 2022. 9. 19.
부동산경매용어] 강제경매와 임의경매의 차이 강제경매와 임의경매의 차이 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권을 해결하게 할 수 있는 절차입니다 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다 임의경매 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다 담보를 설정하고 돈을 빌렸는데 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우 저당권등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목절물을 매각한 다음 그 매각 대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데 이것이 임의경매입니다 부동산 경매 절차 사이에는 큰 차이가 없으며 대채로 1. 목적물을 압류한다.. 2022. 9. 13.
우선변제권을 받으려면 꼭! 확정일자 부여 잊지마세요 우선변제권을 받으려면 임차인이 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖는 요건은 주택의 인도(입주) 주민등록(거주지 등록) 이 두가지 이며 이 두가지를 갖춘다면 다음날부터 대할력의 효력이 발생합니다. 중요!! 제 3자에게 대항력을 갖춘 임차인이더라도 이를 민사집행법상의 경매나 공매 등에서 배당권자로서의 우선변제권을 받으려면 필요적으로 확정일자를 부여받아야 합니다. 대항력의 발생은 주택의 인도와 전입만으로도 발생합니다 입주와 주민등록을 마친 임차인이 확정일자를 받으면 등기된 것과 마찬가지로 후순위 등기자보다 우선 변제 받을 수 있습니다. 확정일자를 받는 방법 임대차계약서에 공증 사무소에서 확정일자를 찍어주는 방법 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 전입신고를 마치 확정일자와 헷갈.. 2022. 9. 8.
임대인이 꼭 대항력을 갖춰야 하는 이유! 우선변제권 임대인이 꼭 대항력을 갖춰야 하는 이유 임대인의 주택임차권은 우선적으로 대항력이 인정되는 권리이고 우선변제권도 인정되는 우선특권입니다. 임대차가 기간이 종료된 후 주택임차인은 대항력과 우선변제권을 각각 갖게 되는데 임대차가 종료된 후 주택임자인은 우선변제권을 행사해 경매절차에서 보증금 전부를 받으면 주택임차권은 소멸하는데 보증금을 완제받지 못할 경우 주택임차권은 소멸하지 않으며 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 변환받을때까지 임대차관계는 존속됩니다. 곧! 임차인이 보증금을 모두 회수할 때까지 임대차관계가 종료되지 않는것으로 보아주는 것입니다. 임대차 기간이 종료된 후 대항력이 있는 임차인은 경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수도 있고 경매가 끝난 후 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받.. 2022. 9. 8.
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